Was ist eine Bauherrenrechtsschutzversicherung?

Jahr für Jahr verursachen spät erkannte Baumängel in Deutschland Schäden in Millionenhöhe. Besonders anfällig sind der Rohbau, die Statik und die Dachkonstruktion. Werden Mängel nicht rechtzeitig entdeckt, drohen erhebliche finanzielle Belastungen – im schlimmsten Fall kann sogar die Rückzahlung des Darlehens gefährdet sein.

Der Bauherren-Rechtsschutz bietet Sicherheit beim Bauen, Kaufen und Sanieren. Er schützt vor den hohen Kosten eines Rechtsstreits und steht deinen Kundinnen und Kunden zur Seite – selbst dann, wenn sie nur eine rechtliche Frage haben und diese mit einem erfahrenen Anwalt telefonisch klären möchten.

Ist ein Rechtsschutz für Bauherren nicht in einer „normalen“ Rechtsschutzversicherung enthalten?

Eine Rechtsschutzversicherung hat oft Lücken – vergleichbar mit einem Schweizer Käse. In der Versicherungswelt nennt man diese Lücken „Risikoausschlüsse“. Ein besonders häufiger Ausschluss betrifft Baurisiken. Grundsätzlich könnte ein allgemeiner Rechtsschutz auch Rechtsstreitigkeiten rund um den Kauf oder Bau einer Immobilie abdecken. Doch da Konflikte zwischen Bauherren, Architekten und Handwerkern häufig auftreten, langwierig sind und hohe Kosten verursachen, schließen viele Versicherer genau diese Fälle vom Schutz aus.

Welche Versicherung bietet einen Rechtsschutz für Baurecht an?

Zur Zeit bietet nur die ÖRAG (als Bestandteil der Sparkassen Versicherung) eine Bauherren-Rechtsschutzversicherung an.

Was sind die Voraussetzungen für den Abschluss der Bauherren-Rechtsschutzversicherung?

1. Der Versicherungsbeginn des Rechtsschutz-Vertrags liegt vor Beginn der Bau- bzw. Sanierungsmaßnahmen. Ausnahme Bauträgergeschäft: Hier muss der Versicherungsbeginn vor dem Datum des notariellen Kaufvertrages liegen.

2. Sie haben bereits entweder eine Sparkassenfinanzierung (ggf. ergänzt durch LBS- oder KfW-Kredite) oder eine Bauleistungsversicherung, integrierte Feuerrohbauversicherung (in Gebäudeversicherung), Bauherren-Haftpflicht, Bauhelfer-Unfallversicherung oder den Rundum-Schutz für Hauseigentümer abgeschlossen oder schließt diese(n) nun ab.

3. Der Kreditantrag bzw. der Versicherungsantrag ist bereits unterzeichnet, aber die Bau-/Umbaumaßnahme wurde noch nicht begonnen.

4. Das Objekt wird privat genutzt und umfasst nicht mehr als vier Wohneinheiten (Selbstnutzung ist keine Voraussetzung).

5. Das Objekt steht nicht unter Denkmalschutz.

6. Die Bau-/Kaufsumme liegt unter 2 Mio. €.

Wann muss der Bauherren-Rechtsschutz abgeschlossen werden?

Die Antragstellung (und der Versicherungsbeginn) des Bauherren-Rechtsschutzes muss innerhalb der folgenden festgelegten Zeitfenster erfolgen:

Bei der Errichtung eines Neubaus, z.B. mit Generalunternehmer:
Der Versicherungsbeginn muss nach Unterzeichnung des Kredit-/Versicherungsvertrages (Antragsdatum) und vor Baubeginn liegen.

Kauf eines Neubaus vom Bauträger:

Der Versicherungsbeginn der Baurechtsschutzversicherung muss nach Unterzeichnung des Kredit-/Versicherungsvertrages (Antragsdatum) und vor Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages liegen.

Kauf einer Bestandsimmobilie mit Modernisierung und Sanierung:

Der Versicherungsbeginn des Bauherren-Rechtsschutzes muss nach Unterzeichnung des Kredit-/Versicherungsvertrages (Antragsdatum) und vor Beginn der Sanierungsmaßnahme liegen.

Ab welchem Zeitpunkt beginnt der Versicherungsschutz der Rechtsschutzversicherung für Bauherren?

Der Abschluss (und Versicherungsbeginn) der Bauherrenrechtsschutzversicherungmuss vor Baubeginn erfolgt sein. Mit „Baubeginn“ ist das Datum gemeint, an dem die Erdarbeiten beginnen, unabhängig davon, ob diese Maßnahmen von Ihnen selbst oder einem von Ihnen beauftragten Dritten durchgeführt werden sollen. Erdarbeiten („erster Spatenstich“) sind das Lösen, Laden, Fördern, Einbauen und Verdichten von Boden und Fels. Zum Baubeginn zählt auch der Abriss von alten Gebäuden, Gebäudeteilen oder sonstigen baulichen Anlagen zum Zweck der Bauvorbereitung.

Dem Baubeginn vorgelagerte Arbeiten, die der Säuberung und Räumung des Baugrundstücks dienen, bleiben außer Betracht (z. B. das Fällen von Bäumen). Beim Bauträgermodell muss der Abschluss (und Versicherungsbeginn) der Bauherrenrechtsschutzversicherung vor der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages erfolgt sein. Abweichungen von diesen Annahmerichtlinien gefährden den Versicherungsschutz!

Welche Leistungen bietet der Bauherren-Rechtsschutz?

Es besteht Rechtsschutz im Vertrags und Sachenrecht für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus privatrechtlichen Schuldverträgen und dinglichen Rechten (z.B. das Eigentum betreffend).

Es besteht auch Rechtsschutz für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen im Zusammenhang mit dem Erwerb eines zu Bauzwecken bestimmten Grundstücks, der Planung oder Errichtung von Gebäuden oder Gebäudeteilen sowie sonstiger baulicher Anlagen, die sich im Eigentum oder Besitz des Versicherungsnehmers befinden oder die dieser zu erwerben beabsichtigt.

Bei welchem Schaden oder Streitigkeiten beim Bau könnte die Rechtsschutzversicherung in Anspruch genommen werden?

Beispiel aus der Praxis: Die teure Planung

Schon vor der Finanzierung Ihres Einfamilienhauses bei Ihrem Finanzierungspartner beauftragen Sie eine Architektin mit der Planung Ihres Einfamilienhauses. Sie übersieht, dass der Baugrund nicht ausreichend tragfähig ist. Als Ihr Haus fertiggestellt ist, können Sie es nicht beziehen, da es wegen der Bodenbeschaffenheit umfangreiche Mängel aufweist. Der Schaden beträgt 250.000 €. Diesen möchten Sie von Ihrer Architektin, die auch mit der Beaufsichtigung der Bauarbeiten beauftragt war, ersetzt haben.

Streitwert: 250.000 €
Kostenrisiko: 23.700 €

Beispiel aus der Praxis: Bauverzug

Die Baufirma informiert Sie, dass sich die Abnahme Ihres Neubaus um drei Monate verzögern wird. Trotzdem wird die Bezugsfertigkeitsrate gefordert. Sie möchten die Baufirma per einstweiliger Verfügung auf die Übergabe verklagen. Die Baufirma verweist auf Baumängel, welche die Fertigstellung verzögern.

Streitwert: 410.000 €
Kostenrisiko: 31.000 €

Gibt es beim Hausbau eine Wartezeit bei der Rechtsschutzversicherung?

Nein, für die Bauherren-Rechtsschutzversicherung gibt es keine Wartezeit, der Versicherungsschutz beginnt direkt nach Abschluss.

Welche Kosten bei der Bauherrenrechtsschutzversicherung übernommen?

Ihr Bauherrenrechtsschutz übernimmt im Fall eines Rechtsstreits – mit Ausnahme der vereinbarten Selbstbeteiligung – die Kosten bis zur vereinbar­ten Versicherungssumme für:

• Anwälte
• Gerichte
• Sachverständige
• Zeugen
• Reisekosten
• Mediation (auf Wunsch)
• Wenn erforderlich, auch die Kosten der Gegenseite.

Im Fall eines Rechtsstreits übernehmen die Versicherung die Kosten für Anwalt oder Anwältin, Gericht, vom Gericht bestellte Sachverständige und Zeugen oder Zeuginnen. Nur so haben Sie die Möglichkeit, Ihr Recht zu bekommen.

Gibt es die Rechtsschutzversicherung für Baurecht nur bei einem Hausbau?

Nein, die Baurechtsschutzversicherung der ÖRAG leistet auch in folgenden Fällen

• Energieeffizientes Sanieren, z.B. Dach oder Dämmung
• Modernisierung, z.B. von Heizungsanlagen oder Fenstern
• Installation von Photovoltaikanlagen (abweichend von der bisherigen Regelung sind Anlagen bis 30kWp versichert; die Dokumentation erfolgt über eine sog. abweichende Vereinbarung in der Police)

Örag Bauherren-Rechtsschutz „to go“ für Sanierung und Modernisierung

Für den Bauherren-RS „to go“ gibt es:

• drei neue, eigene Prämienstaffeln (bis 20 TSD €, bis 50 TSD €, bis 80 TSD €)
• eine SB-Variante 250*/400€
• eine Zahlweise (Ratenzahlung möglich)

Die Berechnungsgrundlage für die Prämie sind die gesamten Sanierungs-/Modernisierungskosten.

Die Annahmerichtlinien bleiben grundsätzlich unverändert, werden aber um den folgenden Passus im Sinne der Sanierungs-/ Modernisierungsmaßnahme ergänzt (Auszug aus dem Antrag):

„Der Abschluss der Bauherren-Rechtsschutzversicherung muss vor Beginn der Sanierungs-/Modernisierungsmaßnahme bzw. vor Baubeginn erfolgt sein. Der Beginn der Sanierungs-/Modernisierungsmaßnahme ist der Zeitpunkt, zu dem erstmalig Sie selbst oder ein beauftragter Dritter (z. B. Handwerker) physische Veränderungen an Ihrem Gebäude, einem Gebäudeteil oder Ihrem Grundstück vornimmt oder vornehmen soll, um mit der konkreten Durchführung der Sanierung/Modernisierung zu beginnen.“

Wie hoch sind die Kosten einer Bauherrenrechtsschutzversicherung?

Die Bauherrenrechtsschutzversicherung für einen Neubau mit 180 m² Wohnfläche und einer Kaufsumme von 450.000 Euro kostet 675 Euro pro Jahr, bei einem Selbstbehalt von 400 Euro und einer Laufzeit von 5 Jahren. Der Beitrag kann auch als Einmalbeitrag gezahlt werden, dann sparen Sie 270 Euro.

Allerdings müssen Sie mindestens einen weiteren Versicherungsbaustein mit einem Einmalbeitrag wählen, um die Bauherren-Rechtsschutzversicherung bei der ÖRAG abschliessen zu können.

Sie haben die Wahl zwischen der Bauleistungsversicherung (570,24 Euro), der Bauherrenhaftpflicht (111,56 Euro) oder der Bauhelfer-Unfallversicherung (90 Euro).

Fazit: Ist ein Bauherrenrechtsschutz sinnvoll?

Ein Bauherrenrechtsschutz stellt eine wichtige Rechtsschutz-Ergänzung dar, weil viele Bauherren annehmen, Immobilien-Streitigkeiten seien bereits mit ihrer Rechtsschutzversicherung abgedeckt.

Dies kann ein teurer Irrtum sein: Branchenüblich sind Baurisiken ausgeschlossen und müssen daher separat über den Bauherrenrechtsschutz abgesichert werden.

Ärger rund um die Immobilie kommt den Bauherrn meist deutlich teurer zu stehen als die Prämie – die Investition in den Bauherrenrechtsschutz schont Nerven und Geldbeutel!

Die Bauherrenrechtsschutzversicherung übernimmt die anfallenden Anwalts, Gerichts und gerichtlichen Sachverständigenkosten und sorgt so dafür, dass der Kunde wegen Baumängeln nicht in einen finanziellen Engpass gerät, der seine Darlehensrückzahlung gefährden könnte.

Unser Service

Für mehr Informationen empfehlen wir den Blick in die Bedingungen. Hier haben Sie schnell einen Überblick für anfallende Fragen.

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